住宅ローンの借り入れは、一般的に次のような流れで行います（金融機関や個別のケースにより異なる場合があります）。

ローンの選定・事前相談

購入物件に合わせて住宅ローンを選びます。住宅ローンを扱っている金融機関の情報を収集したり、直接金融機関の窓口に相談したりするなど、融資条件や金利、返済プラン、シミュレーションなどを確認します。物件を仲介する不動産会社が金融機関と提携している場合、住宅ローンの相談や審査の窓口になってもらえることがあります。

仮審査（事前審査）の申し込み

希望する住宅ローンの仮審査（事前審査）を申し込みます。物件の売買契約や工事請負契約を締結する前に、住宅ローンをいくらくらい借りられるかを確認できます。仮審査は、本人確認資料や収入証明書類、物件情報などをもとに行われます。

本審査の申し込み

仮審査に通過し、物件の売買契約や工事請負契約を締結した後に、本審査の申し込みを行います。これが正式な住宅ローンの申し込みになります。本審査では、事前審査で提出した書類に加えて、不動産売買契約書や重要事項説明書、間取図、建築確認済証といった詳細な資料も提出します。審査期間も仮審査に比べて長く、数週間かかる場合があります。

ローン契約

本審査に通過すると、金融機関と住宅ローン契約「金銭消費貸借契約兼抵当権設定契約」を結びます。契約時には、金利タイプや返済期間などの最終的な条件を確認し、契約書に署名します。

また、借入金の返済用の預金口座を用意します。借入先の金融機関に普通預金口座があればその口座を指定するか、新たに返済用の口座を開設します。

ローンの実行と物件の引き渡し

住宅ローン契約の締結が完了した後に、ローンが実行（融資実行）され、借入先の金融機関から融資額が支払われます。ローンの実行と同時に物件の引き渡しや手付金を除いた残代金の支払いが行われることが多く、融資額が不動産会社へ直接入金されることもあります。またこの段階で、ローンに関わる諸費用（後述）の支払いや不動産の登記手続きも行います。

返済開始

住宅ローンの返済を開始します。毎月やボーナス月など、金融機関とのローン契約に基づいて返済します。

住宅ローンの借入要件

住宅ローンを借り入れる際は、借り入れる人および物件の両面で借入要件があり、それらについて審査が行われます。借入要件や審査基準は金融機関によって、また個別のケースによって異なります。金融機関が借入要件や審査項目として採用する一般的な事項を挙げてみましょう。

借入者の要件

住宅ローンを借り入れる人に対しては、年齢や年収などの申込要件があるのが基本です。一例として、次のような要件が求められます。

• 年齢：申込時年齢は18歳または20歳以上65～70歳未満、完済時年齢は75歳～80歳未満が目安。所定年齢を超えていると借入期間が短く設定されることがあります。
• 勤続年数：所定年数以上の勤続年数（自営業の場合は営業年数）。最低2～3年以上が目安。会社員の場合は、正社員・契約社員であることが求められる場合もあります。
• 年収：前年度の税込年収（自営業の場合は経費控除後の金額）が最低200万円～400万円以上が目安。年収に占める返済額の割合（返済負担率）も考慮される。目安は25％～35％以下（年収やその他条件によって異なる）。
• 保証：所定の保証会社の保証を得られること。
• 団体信用生命保険：健康状態が所定の基準を満たし、加入できること（フラット35は任意加入）。
• ……など。
  （※借入要件の詳細は各金融機関にご確認ください）

なお、国土交通省の「令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」によると、金融機関が融資を行う際に考慮する項目の上位10位は次の通りです。

物件の要件

住宅ローンの担保となる物件に対する要件もあります。こちらも金融機関によって異なりますが、一般的な例を挙げましょう。

• 用途：本人または家族が居住するための住居専用住宅、または店舗や事務所との併用住宅である（住居部分の割合が所定以上である）。
• 建築基準：建築基準法に基づいて建築されている（耐震性、耐火構造や断熱構造が所定基準を満たしていることを求められる場合もある）。
• 床面積：所定以上の広さがある。延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）など。
• 敷地条件：市街化調整区域内にある、借地権でない、接道基準を満たすことなど。
• ……など。
  （※借入要件の詳細は各金融機関にご確認ください）

諸費用の種類やかかり方

住宅ローンを借りる際には、さまざまな費用がかかります。物件の種類や住宅ローンの内容によって異なりますが、諸費用の合計額は物件価格の3%～10%前後が目安です。主な費用は以下が挙げられます。

印紙税

住宅の売買契約書・建築請負契約書、ローン契約書を調印する際に、収入印紙を貼付して納める税金。税額は契約内容や金額に応じて変わります。オンラインで電子契約する住宅ローンの場合には、ローン契約書の印紙税は不要です。

保証料

保証会社が住宅ローンの返済を保証するための費用。借入金額や返済期間によって異なりますが、一括払いする場合には数十万円程度が目安です。金融機関や住宅ローン商品によっては、ローン金利に上乗せで払い込むものや、保証料が不要のものもあります。

ローン事務手数料・取扱手数料など

住宅ローンの契約や管理にかかる手数料。金融機関や住宅ローンのプランにより、手数料の名称やかかり方が異なります。事務手数料を融資額の2.2%（税込み）などとする住宅ローンの場合は、保証料が不要になることが多いようです。保証料とは別に事務手数料がかかる住宅ローンの場合には、事務手数料は数万円程度が一般的です。

登録免許税

取得した不動産や抵当権の登記に関する税金。住宅を購入・建築した際に土地や建物の所有権を登録する所有権保存登記・所有権移転登記や、住宅ローンを借り入れて取得した物件に抵当権を設定するための抵当権設定登記に、登録免許税がかかります。

司法書士報酬

不動産の登記手続きを代行する司法書士に払う報酬。登記手続きを代行してもらう場合にかかります。手続きの内容や不動産価格などに応じて、各司法書士が報酬額を定めています。

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